回顾节后各城市土拍,才知道这些房产都来自于

2019-09-24 16:53 来源:未知

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2016年,中国楼市风起云涌,不少城市房价涨得飞快,最终引发二十多个城市先后出台调控政策;土地市场火热,不仅是一线和热门二线城市土地竞争激烈,地价频频刷新“天际线”,高地价还蔓延至二三线城市。当“面粉贵过面包”成为新常态,未来房价无疑将更上一层楼,而面对新一轮楼市调控,房地产行业将减速换挡,刚需让位改善,以文化旅游、度假养生为主的旅游地产或脱颖而出,领衔楼市下半场市场。

与新房和二手房市场相比,土拍市场的小阳春“温度”更高。回顾节后各城市土拍,地价屡创新高,溢价率不断攀升。

最近,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,连中介小哥都惊呆了,这是啥情况啊?

高地价向二三线城市蔓延

厦门2019年首场土拍也是战局激烈,共吸引了22家品牌房企参与竞拍;

房源还不少,这是一部分房产:

伴随着楼市成交活跃,房价明显上涨,今年土地市场也是红红火火。5月份以来,部分城市地价大幅飙升,即便在楼市调控政策实施后,各城市土地拍卖溢价率再度抬头,土地市场依然高温难退。

节后,杭州共进行了4场土拍,出让地块6宗,平均成交溢价率约35%;

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合肥出让6宗地块,值得注意的是,融创、金地、旭辉三家全国性大型房企均投入到土地争夺中,获得的3块地的溢价率均超过100%;

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以广州为例,11月下旬上演了两场大规模的拍地,在短短四天时间里共拍出17宗地块,收金309亿元。高地价的背后,是开发商高涨的拿地热情和多达1852轮出价的激烈竞价,其中,广钢新城、白云新城、海珠江燕路5宗地超过4万元/平,也正式宣告广州市区地价进入“4万+”时代。而上海地价更加凶猛,今年8月份静安区一商住地拍出破10万元/平的天价。

重庆主城出让四宗地块,金科+美的、北辰等房企纷纷出手将地块收入囊中。

▲ 表格上下可翻动

事实上,高地价并非一线城市“专利”,这一趋势正向二三线城市蔓延,天津、济南、武汉等城市土地拍卖溢价超过200%,尤其是天津空港经济区内的3宗地块,以总价57.5亿元成交,平均溢价高达494%!

不仅仅是这些城市,济南、苏州等城市近期的土拍市场也有上扬之势。

细细一打听,才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

佛山、东莞、惠州这些二三线城市则直接承接了广州、深圳的外溢购买力。今年6月,惠州水口皇冠假日酒店旁的商住地,通过103次竞价,溢价84%成交。日前,东莞常平一宗商住地以高达207%的溢价率被恒大拿下;佛山南海桂城地块、容桂地块成交价溢价率均超过9成,佛山地价已经上升到1.6万元/平。如今,已经到了凡是住宅用地就抢手的地步,“面粉贵过面包”成为今年楼市新常态。

2018年,房企拿地态度变得格外慎重。随着大环境改善,资金逐步回流,不少房企抓住这个机会,拿地补仓。近三个月,房企拿地规模明显增加,甚至出现多家房企争夺一宗地块的现象。

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相关统计数据显示,仅今年前8个月,全国刷新地价纪录的地块就多达211宗;而据克而瑞监测的40家重点房企,截止到11月,通过招拍挂市场拿地金额已超过1.2万亿元,其中11家房企拿地金额同比增加超过一倍。今年房企拿地热情之高,土地市场之火热,由此可见一斑。

相较于楼市松绑的躁动,土地市场上的变化往往更加引人注目,毕竟土地和房价素来就有“面粉”和“面包”之称。那么,开发商加速补仓,是否意味着楼市回暖?土地溢价率不断攀升,“面粉”价格要高过“面包”了吗?

最近还有一个数字很多年没出现了。

房地产将减速换挡

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虽说目前楼市还在高位震荡,但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义,给买房者传递了重大信号。

地价不断刷新“天际线”,开发商不计成本拿地,面粉贵过面包,楼面价高于周边二手房房价,说明了什么?

二线土地市场局部回暖

8月10日,太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段,却意外爆出大冷门。最终,地处南内环西街,太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍!

业内人士表示,一是反映了开发商资金量充裕,另一点则是对未来楼市持乐观态度。如果追根究底,实际上反映的是开发商看好未来的房价,其拿地时参考的房价底线,是5年甚至10年以后的房价。

从城市排名来看,一二线城市仍然是房企投资拿地的重点。

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众所周知,地价是房价的基本组成部分,当地价起点已经这么高,房价不可能低,起码这些高价拿地的地块,未来的定价不会低,届时,周边的一二手楼盘必然也会相应提价。买房宜早不宜迟,并非忽悠大家买房的谎言。

统计数据显示,2019年1月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交1586亿元,同比上涨4%。西安、郑州、太原等中西部城市榜上有名。其中,西安和太原同比涨幅分别高达233%和553%。

太原作为省会城市,却拍出了这样的结果,惊呆了地产界人士和到场媒体。

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2019年2月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交2565亿元,从全国住宅用地成交总价TOP10来看,入榜地块中3宗位于北京,福州和上海分别有2宗地块入榜,广州、苏州和杭州各入榜一宗地块。

山西土地竞拍遇冷,只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据显示:

其实,花大价钱买下的“面粉”不一定要做面包,合富房地产研究院顾问黎文江表示,天价面粉不是用来做面包的,而是用来做蛋糕。

为什么说二线城市土地市场回暖了呢?

●一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

面包代表的是刚需住宅,而蛋糕,指的是改善型甚至豪宅一类的高端产品。

第一,二线城市土地流拍率降低,2019年1-2月,二线城市共推出499宗地,流拍22宗,流拍率为4.41%,相较于去年同期有所下降。

●二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;

事实上,伴随着社会经济的发展以及人口红利的减弱,如今又迎来高地价新常态,房地产行业正在减速换挡,就产品来说,不管是一线二线还是三线城市,刚需转改善是大趋势。

第二,参谋长在之前的文章里就说过,经济发展较为快速的东部城市对人口有较强的吸引力,住房需求旺盛,这些城市也一直是开发商投资的重点。但随着中西部地区经济崛起,一些核心二线城市也成为开发商投资的热门选择。

●三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

刚需房最大的优势是价格,但如今地价已经这么高了,刚需房价格不可能比二手房便宜,而且限购限贷那么严,购房宜一步到位买大房子。至于房子比较多的二三线城市,只有好房子才能脱颖而出。

开发商加速拿地补仓

截止到7月底,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

这轮崭新的楼市调控完全不同于以往任何一次调控,因城施策,立体化调控,限贷、限购、限价一起上,层层加码,去杠杆、打击**针对性明显,中国的房地产行业,正面临着30年来前所未有的大变局。

绿城中国行政总裁张亚东近日表示,现在的房子都是两年前拿地,利润都是靠三年前的项目。没有房子卖是最痛苦的,因为没有房子就没有回款,也就没有投资,要下大力气解决拿地问题。

和前几年的数据对比,会发现今年流拍城市,一二线城市总数增多。2018年,天津流拍宗数高达12宗,而去年天津只有4宗。2017年流拍宗数较多的城市是乌鲁木齐达到21宗,而2011年是沈阳93宗。显然,风格已切换。

本次调控也将成为一个标志性事件,上半场的一些根本制度和逻辑将变化,中国楼市将进入下半场。曾经庞大的资本,将从一线、热门二线城市流出,向不限购、房价更便宜的二三线城市转移。

这段话的意思简单总结就是,目前处于无房可卖的状态,但今年会多拿地解决这个问题。但值得注意的是,这句话不仅仅是绿城的现状,也是不少房企的真实情况。我们先来看一组数据:

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然而,二三线遍地都是房子,能够吸纳大量资本的绝对不是刚需或改善产品,最有可能脱颖而出的是拥有人文、度假养生附加价值的旅游地产。

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旅游地产进入刚需时代

数据来源同策研究院、wind、国家统计局、dataln

到底是什么原因导致土地流拍?

为什么这么说?因为旅游地产将进入刚需时代!

通过上图的数据,我们不难发现,多数房企拿地销售比大幅下降,金茂跌幅甚至超过50个百分点。这是为什么呢?2018年土地市场降温,开发商拿地热情减少,面对严苛的调控,开发商采取了保守战术,去年土拍市场出现了不少底价成交和流拍现象,因此开发商土地储备量少也并不奇怪。

▌?公司钱紧

据前瞻产业研究院报告,2009年到2014年,我国旅游地产项目分别为926、1380、2128、2259、5299与7965个,另据克而瑞旅游地产事业部统计,2015年全国新增旅游地产项目736个,政策肯定、旅游市场与**需求提升,推动了近几年旅游地产项目大爆发。更重要的是,开发企业以富力、万达、碧桂园、恒大、绿地、万科等大型房企为主,品牌美誉度高,项目开发和**有保障。

对开发商而言,无论是楼市上行期还是下行期,有地在手都会淡定很多。当前楼市局部回暖,加速回款则是当前的重要目的,对于部分资金链紧张的中小房企来说更是如此。

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