房子该买还是得买,但并不在根本上影响房价构

2020-01-05 15:21 来源:未知

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日前,任志强参加中国金融博物馆书院第71期读书会,并放言“中国地产没有泡沫,房子该买还是得买”。

问题:房产税能平抑房价吗?为什么?

降房价太难了,在任志强眼里,这几乎是根本不可能的事。当从任志强嘴里说出房价会下降的话来,大概是他又挑战了某种极限,也就是说给了一个几乎不可能的先决条件。果不其然,最近任志强给房地产支新招了,说有一个招能让房价降下来。您看看什么感受?

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回答:

近日,财经网报道,任志强在参加“2018’崇礼(夏季)中国城市发展论坛”时,对于当前的房地产市场,他表示:“如果现有城市国有土地和农村集体土地的通道打通了,可能短期之内房价就会掉,因为没有那么多的土地出让金的暴利,会向农村转移。像城里人转移财富一样,城市的富人也会向郊区进行转移、向小城镇建设、向农村转移。这个时候可能把公共资源、医疗、教育都转移到农村或者郊区。这个阶段过去后,才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地制度不变,仍是现有情况,房价可能继续往上涨。”

未来房价走势究竟如何?你会不会出手买房呢。

能适度影响、但不能根除房价暴涨!

媒体们给出的总结是这样的,也就是说任志强的观点,那就是只有打破土地公有制,房价才会降,否则会继续涨。任志强就是厉害,动不动就是修改那啥法,打破那啥制。说真的,安家融媒真的没资格也没那个胆量去斗胆评论这个。

以下是任志强在读书会上分享的几条核心观点:

房产税一直是社会争议热点话题,也是很多人翘首以盼的降房价神器。很多人觉得房产税一出,房价就能腰斩甚至膝斩。但实际情况不会那么乐观!

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1. 房市没泡沫,该买还得买

首先它是一个税收,可以起到一定调节作用,但并不在根本上影响房价构成因素。房价的构成是什么:土地成本、金融成本、开发成本、开发阶段税费成本、开发利润等等。唯独没有房产税!在房产上市前房产税是无法影响房价的,只能在持有环节增加持有成本。并不解决供给不足、开发成本高这些问题。根本问题没解决怎么能达到降房价的目的?房子卖时价格很高,一到个人手中就大幅度降价了?第一,那可能吗?第二,谁还会买房?第三,都不买房跟谁征税去?

不过就任志强降房价的招,即使变也不是一朝一夕之事。明知道这种东不可能说变就变,这大概也就为任志强房价的永涨论提供了最好的借口吧。任志强可以说,至少我了解的,他为了破除公有制已经呐喊了10多年了。如此颠覆的观点还说他没有言论自由?

任志强指出,中国房地产没有泡沫。

楼市中最大的问题不是有房甚至多套房的人太多,而是总体供应短缺(这里指的是一二线大城市),同时局部过剩(四五线小城市),需求又旺盛(有人买不起房,没有人真心不想买房)。从人口、收入上看到底是一线城市房价高还是五线城市房价高?哪个沫子大?所以,别指望房产税一出就解决所有问题,它不是倚天剑!

安家融媒只想说,任志强到底代表了谁?如果是老百姓,又是哪些老百姓?

理由是,日本和美国出现房地产泡沫时,大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓还不起贷了。但是这种情况并没有在中国出现,没看到有多少地产商倒了

再说暴涨的问题,每一次暴涨都不是土地成本的问题,而是资金流入量短期巨增导致的后果。在这点上,房产税更加无能为力。试想,如果一年有10%的利润还在乎那1%甚至0.5%的房产税吗?能抑制得了暴涨吗?

这也让我们想到任志强的另一个观点,没有私有产权的房子,凭什么收房产税?任志强表示,“为什么86年以后,私人住房不收呢?没有私人住房,都是公有住房你收谁的?”没有一条符合现实规律,既不符合经济规律,也不符合中国历史现实。没有一个公有制土地的国家收过房产税。财产税基本的法理是财产归我,你才能收财产税。财产不归我你凭什么收我的财产税?

中国房地产市场为什么没有泡沫呢?他表示,主要是中国的情况比较特殊,中国买房首付还是比较高的。

房产税如果达到2%这个标准都代表着房产买了五十年如果价格不上涨就归零了。在征收比例上1%这个标准是个天花板,因为很多城市租金收益也没比这个数字多多少。从之前的试点城市看也并没超过此标准。再高了性质就变了,变成什么自己想象吧。这个标准最终的结果就是让大部分人在持有环节几乎零收益,全部的收益都来源于交易。其实,目前大城市已经接近这个标准,算上房屋维护成本、利息成本就已经接近零收益了。

说实话,我们没有那么贱,没有谁愿意缴税,任志强替我们挡税我们应该感激他啊。可是他的理论真的站得住脚吗?我希望能站住,多为老百姓谋福利自然是好事。

美国和日本就不一样,大部分属于低首付或零首付,很多人没有钱就开始买房子,房价下跌后,很多人还不起房贷,金融危机就发生了。

房产税真正能打压的是多套房持有人,因为可以开征多套房重税!比如六套房以上。为什么是六套?因为一个孩子对应六个大人,六个大人如果敢离婚就是六个家庭,对应六个免征额度。但这样的群体毕竟是少数,绝大多数是一两套的群体,在一线城市甚至最大的群体可能是无房群体。那这个税收就没有广泛性,更不可能对房价釜底抽薪!

可是,任志强说86年以后都是公有住房所以没有收税。我想问,难道98年以后房子也都是公有住房?

对此,任志强强调,这种情况在中国不会发生,即便中国出现了房地产泡沫,政府也会用信用担保不让泡沫破裂。

高房价真正的天敌是大量、持续、低价的土地供应!看看谁有本事把这个难题解决吧?

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2.只要有政府信誉做担保,拼命去买房吧

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我还想问,难道买房所获增值收益不是个人财产?尽管大多数刚需买房后并没有直接获得这些暴涨的收益,大多数让炒房者掳掠走了。虽然土地是国有的,可是土地增值收益可都归你腰包了。这一点你不承认?

任志强表示,当政府信誉没有垮台之前,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保。

回答:

土地私有,到底为谁说话?肯定不是穷人,那就是富人了。一个只为富人盖房一个喊着开发商没有社会责任的人我怎么敢相信你是为了个全国老百姓?

任志强认为,目前现有住房比重很大,预计共有产权房在市场上的比例5年达不到2%,10年达不到5%,因此政府建共有产权房也不会冲击房地产市场。

如果按照图片网上传说的二套房开始起征方案实施,中国的房地产市场会硬着陆,首先三四线出线抛售潮,然后银行坏账一大堆,很多人会选择违约,信用体系崩盘,然后导致银行收紧信贷,压缩实体经济流动性,中国经济已经被房地产绑架了,想刺破泡沫不能以这种方式开始,是不是用一整套措施来给房价降温,比如,限制房子的换手率!一套房子只能上市交易6次,每一次交易都必须缴纳房款市场价全额的百分比交易税,第一次20%.第二次40%第三次80%每一次都是上一次的翻倍,第六次就不能再交易,如果这么做,不会影响刚需换房,也不会影响房地产销售,但是对于二手房市场交易是有限制的,减少了房屋的流动性,降低换手率,就可以杜绝炒房!当然4套房子以上的个体需要重税是可以接受的!

房地产税是行为税,这个行为是超出标准的房地产的持有行为,比如超过某个标准,毕竟现在还不是所有人都满足的时代。因为房价上涨是所有人付出的成本,不只是买房人付出的,所以房价上涨的收益本应该由全体纳税人享有。当然不收税最好,即使收税,难道不应该给国家?难道要给商人?要给炒房者?

3.谁胆子大谁赚钱,房子金融属性不变

回答:

说没有土地所有权就不能收房地产税实际就是故意歪曲,我们知道,土地使用权和房屋所有权也是物权的一部分,房地产税也不一定都是针对土地所有权来收,当下土地是公有的,可是你买房后的所得大部分都归自己了。否则就不会有那么多人挤破了脑袋往里钻了,一定不是仅仅为了拥有一套可以自住的房子,财产才是最重要的考虑。

除了不认为中国房地产市场有泡沫,任志强还认为谁胆大谁能赚钱,如果政府不改变信用和基础条件的话,金融属性是不会改变的,而且还有继续升值的空间。

房产税是持有税,每年都要缴纳。每年缴纳房产税额,是以房产当年市场价值乘以当年的房产税率计算得出。

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任志强表示,新加坡人把数字搞得很清楚,但他是按新币计算的,我们是按人民币计算的,从现在来看,新加坡的房价每平米和厦门的房价相比,除了一个货币值以外,可能还是新加坡的贵一些。

意味着: 同样的房子,越接近城市中心,价值越高,就需要多缴纳房产税。其结果逼迫不需要居住城市中心者,搬离城市中心。例如美国老人退休后,为少缴纳房产税,有的搬离城市中心,有的把大房子换成小房子居住。

如今房子是用来住的而不是用来炒的,正是因为过去房子的保值增值的金融属性在发挥作用。

新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多,而不是说他的商品房价格和厦门差不多。

如果,一个人居住非常大房产者,因为每年缴纳数额不小的房产税,也会衡量是否换个小房子居住。

同样道理,你也不要总是发表一些所谓老百姓都爱听的就以为自己是神了,关键是在现有体制下靠不靠谱。我也会说,待我把钱抢了都归你们,可是我能做到吗?等于就是在做一个假设来赢得你们的信任,但这种假设现实中几乎不存在。这就是任志强的理论。我没有任志强高深的理论,也没有人家那么多的实践,但我只想站在现有国情上去说事,而不是西方资本主义那一套。

4.只要用平均数去估算市场都是错的

总在,房产税使每一间房子能够得到高效运用,避免空置浪费。至于炒房者拥有的多套房产,要么赶紧出租;要么赶快卖掉。

任志强指出,新加坡房价、纽约房价和各地的房价,都采用的中位数,但是中国用的是平均数。

那些需要在城市中心学习和工作的人员,就愿意付出高房产税居住城市中心住房,因为,离城市中心太远居住,路途往返上会浪费时间和路费。由此,整个市场经济效率得到大幅提升。

也就是说,他们的政府只管中位数以下的房子,因为中位数以下的房子是和老百姓,也就是以住为主的人相关的,中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系,那都是富人的奢侈品。

所以,房产税能够使每个人衡量:自己居住的房子是否有浪费。不需要居住城市中心者,会搬离。不需要居住太大房产者,会换成小一些房子。

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居住在城市中心者能够得到更多更快捷的公共服务,例如就业、学习和医疗等等服务。远离城市居住者,没有这些方便,却少缴纳些房产税。大家各需所取,得到利益上的平衡。

因此,不能和穷人的住房搁在一起去平均,然后公布一个平均数,这是一个错误的概念,只要用平均数去做,基本上都是错的。

越接近城市中心房产的需求,由此得到遏制。使房价始终处于合理便宜价位。城市道路拥堵情况得到缓解和解决。例如,有房产税的欧美发达国家,房价收入比平均在7倍左右。美国平均房价收入比最低:3倍左右。

他强调,绝对不能用平均数,尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京、上海是最发达的城市之一,但是上海户均面积平均66平,在全国排倒数第五。

房产税另一个重要作用是:为地方政府提供财政收入来源。由于房产税是普遍的直接税,纳税人有纳税痛感,形成强大的监督势力,必然要求纳税人的钱,必须用在纳税人需要的公共服务上。杜绝地方政府贪污腐败。迫使地方政府永远廉洁勤政高效运行。所以,我们会发现有房产税的国家,政府贪污腐败都非常少,政府廉洁、高效、勤政为民。

反而那些村镇,尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准,到了90-110平,美国平均247平,澳大利亚最大,户均面积253平,上海和国际水平相差很远。

如果,政府财政主要来源于对企业征税,企业把征税成本必然加入物价中,结果必然抬高物价,抑制消费。消费减少,劳动者收入也减少。形成普遍高物价、低收入的痛苦不堪市场经济。而且由于纳税人没有纳税痛感,所以缺乏对政府财政收支监督动力。没有监督,政府征税泛滥无度,政府里对纳税人的财富贪污腐败必然永远猖獗。例如现在的印度。

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