买环京房都是很多无法在北京买房的人的一条无

2019-11-07 09:30 来源:未知

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房子买到手一年多,突然被通知必须补齐全款且网签时间再延后两年;五证不全只能草签协议,开发商承诺变空头支票……听起来不可思议的买房故...

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这几天,一则名为《十万租客奔环京!北京房租涨到没脾气,北漂大规模迁徙,七环时代真来了》的帖子亮了。

房子买到手一年多,突然被通知必须补齐全款且网签时间再延后两年;五证不全只能草签协议,开发商承诺变空头支票……听起来不可思议的买房故事,在环京楼市里频繁上演。而随着环京大部分热点购房区域加入限购的行列,部分楼盘销售价格高于备案价格,无证销售、草签协议暂缓网签、阴阳合同等在北京楼市几乎已经绝迹的销售手段,成了环京部分项目开发商惯用的伎俩。在这样的销售手段下,购房者以为买到手的房,也许是个时刻会炸的“雷”。

限购之后迅速冷却了两年的固安楼市,突然热了起来。

环京,借着这波北京房租的上涨,再次成了万众瞩目的焦点。

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但我们不只是希望在环京租房,曾经,以及现在,买环京房都是很多无法在北京买房的人的一条无奈折衷之路。

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近日,有购房者向北京商报记者反映称,固安多个楼盘销售人员在卖房的过程中表示,只要银行征信及首付资金没有问题,即使未满当地三年以上纳税或社保条件也能顺利购房,网签仅需要一个月左右时间,且开发商可免费包办准购证。然而,北京商报记者随后调查发现,固安所在的廊坊市限购政策并没有发生变化,那么开发商口中的免费包办的“准购证”到底是什么?市场的回暖又是否有风险?

碍于环京房大部分都有限购政策,开发商为了多卖房子,也是使尽解数。

签了合同交了首付一年后被通知只能全款买

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对于买房人来说,看破这些招数,则是保全财产、不被套路的关键。

陈小姐2015年下半年在香河某项目购买了一套房子,当时的价格在7000元/平方米左右。购房时,该项目还没有预售许可证,但在销售的反复劝说下,陈小姐还是做出了买房的决定。当时销售表示,由于没有预售许可证,无法进行网签备案,可以先交齐首付款,草签一份合同,等到项目预售许可证下来后,再签署正式合 同、办理银行贷款,时间估计用不了太久。项目的交房时间定在2018年。

不用完税了?

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草签了购房协议后,陈小姐向项目开发商交齐了首付款,开始等待开发商通知签正式合同、网签、贷款。网签时间一拖就是一年多,直到2017年,陈小姐购买的楼座依然没有拿到预售许可证。漫长的等待过程中,虽然期间 听闻其他业主说项目建设进度很慢,也没有人及时通知预售证的办理进度,但陈小姐还是欣慰于当初自己草签协议买房的决定。

“外地人购房现在不用完税或者缴纳社保三年了,只要你银行征信没问题,提交户口本和身份证,大概一个月左右的时间,就能顺利网签备案。”听闻记者及看房人李朗一行来自北京,金海·梧桐郡项目售楼处的销售人员直接表态,未满当地三年以上纳税或社保条件的外地人也可以购买本地房产,并表示“网签没有问题,许多外地客户都顺利通过了”。

有一次去天津看房,开发商A的一位销售人员告诉我,我们这里有天津唯一一套不限购的楼盘,而且现在就几十套房子,再不买就来不及了。

在陈小姐以为自己的买房路就差网签一步时,她和其他同期购买的业主突然接到开发商的通知,通知的内容并不是可以网签了的喜讯,而是“噩耗”。负责通知这些业主的人在电话中表示,预售证一直还没有拿到,现在针对陈小姐这样的前期业主,开发商决定采取两种方法处理,一是补齐全款,2019年现房交付后进行网签。二是退房,退还业主交付的首付并补偿原房款的10%。

为了打消李朗的疑惑,上述销售人员出示了过去一个月顺利通过网签的客户购房合同,合同封面的页眉部分明确标注有合同编号并印有二维码,落款处也署有购房人签名及开发商加盖的公章。

为什么别家都在限购,唯独你们这么特殊呢?

接到这一消息,陈小姐傻眼了,已经确定的买房行为怎么会发生这么大的变化?补齐全款对于陈小姐这样的刚需购房者几乎是不可能完成的任务,陈小姐表示,就是因为资金实力不够,才会选择在香河购房,突然让补齐全款,根本没办法凑齐。而退房,她更无法接受。

除了金海·梧桐郡外,在陪伴李朗看房的过程中,包括和美·帝宝壹号、中南·熙悦、城市之光等多个固安新房项目,都做出了“外地人可网签”、“在一个月内就能出签”的承诺。

面对我的疑惑,开发商回答说:

无法接受这种处理方式的业主们集体找到了开发商,经过两天两夜的谈判和协商,开发商最终给出的处理结果是再签一份补充协议,承诺不会对这批业主涨价,2018年进行网签,2019年正式交房。

包括金海·梧桐郡项目在内的多位楼盘销售人员及渠道商向记者表示,外地人只要在固安无房且名下无贷款记录,首付三成即可购置当地住宅一套;若名下有房且存在贷款记录,首付须达五成或一次性全款购买。不过,为缓解购房人的购房压力,固安大多数楼盘都支持首付分期,即购房人可先行缴纳原定首付款项的一半,剩余部分由开发商垫付,网签进程也可顺利进行,但要求购房人在约定分期期限内交齐剩余首付款项。

因为当时建这个项目的时候,周围涉及了一些国家保密机构,所以这个项目有些特殊,国家想补偿一下开发商。

环京楼市五证不全依然有人买账

据悉,固安当前新房期房均价在14500元/平方米上下,准现房价格依据楼盘品质及地段较比新房大概高出1-2千元左右。

纳尼?还有这种操作?

陈小姐遇上的事情并不是个案,在搜索引擎上搜索,在香河买房遭遇五证不全的案例发生在多个楼盘,为赶上京津冀楼市利好的列车,不少购房者不顾风险,在五证不全、不网签、阴阳合同的情况下,出手买房。

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再次查阅天津有关限购政策的规定:

所谓五证,是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,环京某些本地开发商开发的项目,在五证未办理齐全的情况下,就开始进行销售。虽然五证不全,但开发商借助环京楼市大趋势说服购房人尽快出手,草签协议。而购房人担心自己错过机会,错过的就是几十、甚至上百万元的获利,依然选择交钱购房。

尽管走访当日不是周末,一些热门项目的售楼处仍然聚集了多组外地看房客户。按照现场销售人员的表述,近期外地看房客户不断,其中90%以上来自北京。

拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市再次购买新建商品住房和二手住房。

外地人要买房需要缴纳连续两年社保和纳税,补缴的一律不认。

在京北怀来某项目,已签署认购协议的购房者被通知需要先交齐首付、 草签合同、办理贷款,正式合同随后再补。开发商与银行达成协议,虽然未进行网签备案,但购房人依然可以进行贷款、还贷。销售说服购房人的理由是,如果不尽早草签协议,可能就会失去银行利率九折的折扣。在燕郊某些项目,因为备案价格与销售价格不同,购房人购房只能签订阴阳合同,不仅贷款无法按照房款真实总额进行,部分购房人交付的差价,只能收到一纸收据。

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我不符合这些条件真的可以?

而随着环京大部分区域加入限购的行列,一些投资客被限购挡在门外。环京大部分区域的限购政策都是非本地户籍限购一套,首付最低30%。一些一次性购进多套的投资客,购房无法进行正式的网签,只能先与开发商签订认购协议,随后再想其他办法腾挪资格。虽然很多购房人对于这种做法并不认同,但明知有风险,依然选择出手购房。

准购证明:从8万到免费

因为有些疑虑,我没敢直接按开发商的要求付定金,而是发动亲友,多方打听。后来通过其他人了解到,这个项目其实五证不全!

不网签权益难保障违规购房风险大

纳税及社保不达条件的“外地人可购房”背后,固安限购政策实则并未解除。当前,按照政策规定,非固安籍的外地人若想在当地置业,必须要满足不少于3年的当地社保或纳税,且限购1套。

我又就此向开发商A求证,当初接待我的那位销售倒是很坦白的承认了,确定五证不全,但表示过不了多久就可以把证件补齐。

一般选择违规操作的楼盘,销售价格相比区域其他正规楼盘,在价格上都有一定优势,而这个价格优势,就是吸引购房人的最大理由,但较低的价格背后,是巨大的风险。

2017年3月21日,河北廊坊出台调控政策,按照廊坊市房管局等多部门联合出台的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,此次实行住房限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。按照规定,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房。

很快?很快是多久?

中原地产首席分析师张大伟表示,草签协议面临很多市场风险和政策风险,只是草签协议,不进行网签,一旦期间发生因政策带来的税费首付变化,购房人的利益都无法得到保障。而部分项目无证销售,面临的风险就更大了。

当年6月2日,廊坊市进一步加码调控措施,再度出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称“限购令”),指出非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房。

作为和开发商打过不只一次交道的我,听到“很快”这个词基本上就已经放弃了。

亚豪机构市场总监郭毅提醒,首先,草签的协议与政府的制式合同相比,是相对粗糙简单的版本,对购房者的利益没有办法进行全面的保障。第二,如果只是草签,不进行网签,说明购房者的购房资格并没有得到政府的审核通过,那是否具备购买这套房产的资格就没有得到确认,还有可能是本身不具备购房资格,线下签约,那这 个购房协议也很难得到法律的保护,本身合同在法律上就是站不住脚的。第三,通过网签之后,房屋的面积、户型及价格才真正确定,有了这样的约定,在交房时这些条件才会被执行,否则就会面临很多问题,包括价格的变化、产品的变化,还有一房两卖的情况。最后,只草签不网签的话,购房人基本不能从银行获取贷款,购 房的付款方式就需要和开发商进行明确,这其中就蕴含了很大风险。

从既有限购政策来看,捆绑在固安这座县级小城的限购令仍未解除,但是从现实情况来看,置业固安的大门却似乎已然向外地客群敞开。对于“外地人为何能突破限购顺利购房”这一问题,大多数销售人员的反应都较为躲闪。

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当购房人已经草签购房,后续出现问题了要怎么解决呢?郭毅表示,当法律文件不能保护自己利益时,问题就很难解决,所以购房人不要为了着急买房而失去理智。张大伟则提醒,草签的协议理论上应该也是有效的,但如果签约方非开发主体,比如是代理公司,那这个协议很有可能就变成了一纸空文,就算是开发主体,也可能存在倒闭的可能,这时候草签协议就很难得到保障。

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